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2010年9月杭州房地产市场阐发报告

2020-07-19来源:杭州房产网正文:2010年9月杭州房地产市场阐发报告

  一、宏观经济与房地产政策阐发

  1、宏观经济阐发

  第三季度CPI上升3.5%,虽创二十二个月新纪录,但符合市场预期。消费品零售快速增长18.4%,也较预期的减少18%,工业增加值止跌回升13.9%,优于市场预测的上升13%。 固定资产投资下降24.8%,也略高于预期的24.6%。全市单元GDP能耗同比下降1.5%,降幅较上年同期缩小5.74个百分点。

  2、 房地产政策阐发

   允许单元自建公共出租房:

  按照浙江省建设厅等部门的新规定,当局允许符合条件的单元用自用土地建设公共租赁房。此中租金按年度动态调整,对承租人拖欠租金和其他费用的,可以通报其所在单元,从其工资收入中直接划扣。以虚假方式骗租公共出租住房或者承租后再次发生出借、转租、闲置以及转变住房用途等违规行为的,解除出租合约,责令其马上偿还所租的公共租赁住房并中止5年内申请人资格。

  《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》(征求意见稿)

  在10月1日以后批准预售的商品房项目(含经济适用房、限价商品房)将全部划入预售资金监管对象范围。没资金监管账户证明的开发商不得打点《商品房预售许可证》和《商品房买卖合同》。之前靠预售款拿地现象将不出发生,开发商如果想加快开发频率就不得不首先减缓销售速度。同时该暂行办法对开发商的资金链、楼市的走向将起到关键性起到。由于尚处在印发阶段,部分细节还有可能调整。

  杭州住房公积金贷款额度分成三级制

  《关于调整杭州市2010年度住房公积金可贷额度及月缴存额标准的通报》市公积金可贷款额度由原来的两档变成三档其贷款额度分别为15万、30万、50万,职工及其配偶均缴存市住房公积金的,以综合因素确定合计最高贷款额度为80万元。由于公积金贷款难度大,才导致越来越多的购房者去自由抉择商业贷款,公积金贷款因其在整个贷款比例中只占10%左右所以对楼市的影响并不大。

  二、房地产市场阐发

  1、土地市场

  土地供应

  表:2010年月土地成交价情况

  宗地名称 出让面积(M2) 土地用途 总成交价(万元) 成交日期

  杭政工出[2010]33号 18119 工业(医药制造业) 871 2010-09-21

  杭政工出有[2010]32号 76980 工业(电气机械及器材制造业) 3697 2010-09-21

  杭政工出有[2010]31号 12594 工业(医药制造业) 633.3 2010-09-21

  杭政工出[2010]30号 9997 工业(仪器自动化仪器) 481 2010-09-21

  杭政工出[2010]29号 6758 工业(纺织服装鞋帽产业) 406.6 2010-09-21

  杭政工出[2010]28号 13351 工业(电器机械及器材制造业) 802.1 2010-09-21

  杭政储出[2010]36号 7073 商业金融业 24000 2010-09-21

  杭政储出[2010]35号 15449 居住于及商业办公用地 40000 2010-09-21

  杭政储出[2010]34号 39745 住宅兼容商业金融业用地 256500 2010-09-21

  杭政工出有[2010]27号 246831 工业(食品制造业) 11849 2010-09-13

  杭政工出[2010]26号 36680 工业(专用设备制造业) 1762 2010-09-13

  表格:2010年9月土地上海证券交易所转让情况

  地块编号 地块坐落于 转让面积(㎡) 用途 容积率 绿地率 建筑密度

  杭政储出[2010]40号 下城区(FG14-R21-01/R22-09地块) 25157 住宅(设设施公建)用地 2.3 30% 28%

  杭政储出[2010]41号 拱墅区(祥符东单元R21-10地块) 38746 住宅(另设设施公建)用地 2.8 30% 26%

  杭政储出[2010]42号 杭州经济技术开发区(下沙R21-C-04地块 46063 住宅(设配套公建)用地 3 30% 30%

  杭政储出[2010]43号 杭州经济技术开发区(下沙R21-C-05地块) 50340 住宅(另设配套公建)用地 2 30% 30%

  杭政储出[2010]44号 杭州经济技术开发区(下沙R21-C-06地块) 47813 住宅(设配套公建)用地 2.5 30% 30%

  小结:本月土地成交量较多的地区分别为拱墅区、下城区、江干区的经济技术开发区版块,杭州中心区土地匮乏供应量在逐渐增加,土地研发增量慢慢向中心区周边的余杭区和萧山区转移。由于余杭区以及萧山区市政设施尚未健全,生活商业氛围还有待培育,所以该版块房地产价格不受市场波动影响较大,因此开发商在此地块存量土地较多而开发速度缓慢。

  2、二级市场

  本月第一周住宅成交量同比下降,在第二和第三周持续增长,到第四周时又小步回落。第一周成交量最少的区域是下沙开发区,主力楼盘是观澜时代、杭州东部国际商务中心、世贸江滨花园等。第二周成交量最多的区域是江干区,主力楼盘是城市之星花园、丁桥兰苑、上东城等。第三周成交价最多的区域是下城区,主力楼盘是万家星城、北上新城、两个楼盘。第四周成交最多的区域是下沙开发区,主力楼盘是世贸江滨花园、和达物流信息大厦和观澜时代。

  表格:本月分城区商品住宅交易情况

  所在城区 成交套数 成交面积(平方米) 成交金额(亿元) 成交价均价(元/平方米)

  余杭 1484 156966.46 17.79 11568

  萧山 632 66891.59 7.48 10504

  上城区 88 12662.38 5.65 43894

  下城区 641 65013.17 13.26 20424

  江干区 955 127588.26 40.18 29941

  拱墅区 351 40769.93 13.06 32040

  西湖区 645 72455.85 18.19 25190

  滨江开发区 47 5483.93 1.05 19125

  之江开发区 177 19306.81 3.28 17808

  下沙开发区 668 71663.17 10.00 13864

  合计 5688 638801.55 129.94 22436

  此中各区域商品住宅成交分布以及单价分布见右图:

  点评:成交量最集中于的仍然是80-90方的户型占到总成交量的48.0%,其次是120-144方的户型占总成交量的14.5%,60-80方的户型占到总量的11.1%。本月,面积100方以上的住宅成交比重比8月份有所上升,占到总量的38.4%,小户型成交量明显增加,成交比例相比8月份有所下降。18000元/平方米以上的住宅销售量占总成交量的55.5%,本月单价在6000元/平方米以下的成交量为零,单价在万元以上的住宅成交量占总量的99.8%,此中单价14000元/平米以上的住宅成交价比重为74.6%,该比重比8月略有减少。

  3、三级市场

  本月杭州五城区(不不含萧山、余杭、滨江开发区)中,上城区本月前三周签约均价持续增长为签下均价最低城区,价格从第一周的20550元/平方米增长到第三周的25590元/平方米,在第四周时回升到签约均价20513元/平方米。本月第四周江干区签下均价最低,为22125元/平方米 ;本月拱墅区仍然是惟一一个签下均价高于2万元/平方米的区域,签约均价在小幅度上涨,从第一周的18472元/平方米到第四周的19271元/平方米。

  表:全市(不含萧山、余杭、滨江)二手住宅签约情况表

  所在城区 签约套数 签下面积(平方米) 约金额(万元) 签约均价(元/平方米)

  上城区 315 21885 49868 22481

  下城区 384 26544 55884 21005

  江干区 383 29726 64529 21565.75

  拱墅区 389 28231 53003 18728.5

  西湖区 580 46358 93468 20190

  合计 2051 152,744 316,752 20794.05

  9月杭州五城区(不含萧山、余杭、滨江开发区)三级市场合计成交2051套,签约面积合计152,744平方米,签下金额合计316,752万元,杭州五城区签下均价为20794.05元/平方米。本月签约量前三周持续增长,到第四周签下量略有回升。签约均价则在第一周略有回升,接着在第二、第三周持续性快速增长,直到第四周签下均价才略有回升。本月签约量最集中的区域均在西湖区,共成交价580套为五城区签下最活跃的地方。

  三、区域市场阐发

  表:2010年9月杭州市区(含萧山、余杭)商品房(不含经济适用房)

  类别 第一周 第二周 第三周 第四周 合计

  成交套数(套) 1424 1536 2258 1978 7196

  交易面积(万平方米) 14.8 17.3 22.1 21.4 75.6

  成交金额(亿) 4.3 36.8 40.8 44.1 126

  交易均价(元/平方米) 17115.4 21295.1 18499.1 20627 19384.15

  商品住宅成交总量(套) 1106 1258 1682 1642 5688

  成交面积(万平方米) 11.9 15 17.9 19 63.8

  成交价金额(亿) 21.6 33.3 34.7 40.3 129.9

  交易均价(元/平方米) 18183.6 22150.8 19397.8 21168.1 20225.08

  从上表可以看出,在9 月全月杭州市区包含(萧山、余杭)地区的商品住宅,成交价比例占有了整个商品房销售份额中的将近8成,而商品住宅的成交价均价为20225.08元/平方米,比整个商品房市场的交易均价19384.15元/平方米还要高出840.93元/平方米的单价。由于萧山和余杭地区商品房的价值洼地将杭州市区的商品房成交均价拉底,同时商品住宅跟商品房成交价均价差距增加。

  此外,在9 月全月杭州市区不包括(萧山、余杭)地区的商品住宅,成交价比例占有了整个商品房销售份额中的7成,而商品住宅的成交均价为24979.4元/平方米,比整个商品房市场的交易均价23006.2元/平方米还要高出近1973.02元/平方米的单价。整个9月成交量在第一周有所减少,第二周第三周持续上升,第四周就第三周而言有所回落,但是成交价均价同比却一直在持续上升。

  四、后市预测与展望

  9月出台房地产相关政策中,主要是强化监管国十条在各地方当局的实行情况,第一是细化二三级土地房地产市场的监管机制,强化实行力度安靖房地产调控成果,第二在保障性住房和廉租房版块中通过涉及政策的弯曲来鼓励开发商或者企业展开上述房产类型的研发,从侧面辅助房地产市场的调控。整个九月成交量成下降趋势,“末班车效应”引起了住宅市场的供不应求热潮,而9月30日接连实施三项新政,预计楼市行情曲线图又将重现“V”写油分廖波段。但是此类政策对市场的真正调控起到效果依然不显著,在压制房价的同时也压制了刚性市场需求。新政的出台显得仓促,同时也把当局推向了风口浪尖,一刀切式的压制到底能持续多久,或者其弊端不会带给什么样的市场反应和后果,将不会是未来各界人士议论最多的焦点。

  政策预期:

  就杭州而言拼成套户型将成为限购令重点压制对象,对于购房者来说在限购令中止之前,拼套户型的此中一套是没有办法获得产权证的,而楼盘的产权总证在开发商手上,万一被拿去抵押或做到其他用途,很容易产生各种纠纷。杭州主城区成交量因其单价高会受到新政冲击,其它区域影响相对较小,同时限购令的出台会将购房者机车到省、市公积金贷款途径上来。未来投资趋势来看,商业地产版块将成为投资热点。当房地产版块的资本改向商业地产运作时,会推起新一轮由商业地产主导的整个地产板块高速增长,为防止市场行情较大波动,当局不会实施类似拉高打点制度门槛的涉及政策进行一定的干预,就目前来看力度会有房地产版块强硬。

  市场预期:

  西湖区、江干区抗风险能力较强,滨江区有一点注目,拱墅区价格略有欠下;

  开发商加大推盘力度,一手住宅成交量预计一段时间回归稳定;

  整体楼市成交量不会减缓快速增长,单价降低可能性不大,少量楼盘或单元可能不存在微调;

  投资兼任自住型群体已经成为市场核心,这一群体对市场风险抵抗承受能力较强,外再加刚须要类群体的不存在,整个房地产市场未来依然稳中提高。

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