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千亿滨江:水到渠成的广袤征途——凤凰网房产北京

2020-08-07来源:杭州房产网正文:千亿滨江:水到渠成的广袤征途——凤凰网房产北京

千亿滨江:水到渠成的广袤征途

滨江集团董事长 戚金兴


12月10日下午,杭州上城区53号友好饭店,滨江集团(002244.sz)&滨江服务(3316.hk)2019年度媒体恳谈会。

在参观完了滨江即将交付的又一豪宅作品壹品后,许多媒体人都在会议厅外寻找滨江集团董事长戚金兴的身影。

在人群中,风财讯寻找了戚金兴,并回答了一个最关键的问题:“今天滨江的千亿超过了吗?”因为我们等这个确认的答案已经等了很久。

“超过了。”戚金兴问,满眼都是笑意。

事实上,成功打造出金色海岸、湘湖壹号、武林壹号等经典豪宅的戚金兴,早在2016年8月26日,就在衢州月亮湾验收大会上明确提出:滨江有个梦想,力争3年、保证5年销售规模上千亿。

而今,3年已过,滨江早已从以“激进”著称的企业,茁壮为一家平衡速度与安全的企业。

戚金兴曾在一次专访中曾形容自己:“先扔了太阳,又扔了月亮,后来大白过来,只剩下星星。”

此刻,他逃跑了自己的“千亿星辰”。

1、一个水到渠成的千亿

时间给与佳酿最纯美的芬芳,这是一个水到渠成的过程,或早或晚都会毁坏它的味道。

滨江也是如此。对这家企业来说,想冲入千亿阵营并不是难事,但戚金兴不不愿急于求成,而是平衡好规模与利润,做到一个稳扎稳打、可持续发展的“千亿房企”。

去年11月,滨江的销售额逼近850亿元,按照正常的销售节奏,本可以抓住2018年的从头至尾巴,搭乘上千亿房企的列车。但基于市场基本面的变化,戚金兴还是摔了一脚“刹车”,将具备开盘条件的10余个项目,推迟至今年一季度。

实际上,即使是“临门刹车”也阻止不了滨江撞线千亿的惯性,但在“现金为王”的趋势之下,戚金兴还是但愿企业的现金流维持长效增长。

他表示,希翼滨江需要在未来的3—5年内争取前25名的排位,并且现金流回笼方面保证年有增长。

“2018年滨江的现金流净回笼为220亿,今年到此刻为止现金回笼相似300亿,估计全年会在320亿到340亿之间,明年我的定位是450亿现金流。”11月末的一次访谈中,戚金兴告诉风财讯。

滨江·翡翠海岸交付给实景

除此之外,滨江在土地市场上的风采,也表明了其不断扩大规模上的决意。

相比于前几年“垂头偷黄金”的盛况,2019年杭州的市场环境发生了变化。今年7月,杭州施行的土地“双限”政策,预示着土地市场的降温和房企微利时代的到来。
比起于大大都房企的忧心忡忡,此时滨江开始有意识地发力——自7月29日杭州首批“双限”地块推出,截止目前,滨江已经夺下了7宗地块,此中大部分都是重点区域的优质地块。
戚金兴谈到了他勇于拿地的原因:“地价、房价双限,更考验操盘企业的成本管控、工程开发等各种能力。财务成本低、工程管控能干,质量平稳、团队稳定的企业,才能在这种苛刻条件下安身。”
三费(打点、营销、财务)费率是反映企业精细化打点水平的最重要指标。戚金兴回应,滨江的打点费率仅为1.5%,近低于行业5%的均值。

滨江·御虹府 效果图

除了行业内较低的打点成本,戚金兴还提出要在时间上做文章,加快速度。事实上,早在3-4年前,滨江就开始了有助于特杠杆、扩规模。

“原来做到得比较好的是拥潮府项目,从拿地到销售结束是14个月。此次要求杭州项目12个月内必须销完。”
滨江也在创下着自己的速度,比如钱江世纪城的“御虹府”和市北东的“挟翠府”7月29日拿地,同一批地块大大都案名还没有公布,两个项目已在准备下个月的先河了;同样在今年下半年勇夺的市北东、市北西项目,案名已订为“悦潮府”和“拥涛府”;10月18日拿下的钱江世纪城地块,在6天前举行了奠基仪式。

2、一个成色之足的千亿

据统计,今年销售额突破千亿的房企达到30家。不过大大都上市房企在月度公告及财务报告中进行业绩透露的口径为全口径,将集团联营、合营企业的项目也计算到业绩中。

“滨江的千亿是有含金量的,滨江开发建设是我们统计资料口径的底线。”近期,戚金兴面临风财讯时,定下了“千亿”的基调。

事实上,滨江的中报数字,伴随着千亿目标已然是“板上钉钉”。

中报表明,滨江在2019年上半年度实现销售516.7亿元,同比快速增长27.42%。

若按照全年1000亿的目标计算,已经完成了52%;而且滨江在下半年可售货源充足,滨江金地·御品、仁恒滨江园等单价7万元/㎡左右的高货值项目,均在6月后散户,基本做到了开盘当天去化率100%。

仁恒滨江园示范区实景图

与此同时,在2018年后遗症着滨江的“内忧”也有所恶化。集团对外发布的2019年三季度报表明,1—9月,滨江进账了一份不错的成绩单。

首先,多项指标增长迅速,净利润、预收账款以及经营活动产生的现金流量净额分别为8.61亿元、492.4亿元和61.81亿元,同比增长分别达到21.83%、95.01%和160.07%。

清净利率、毛利率、预收账款与总资产数值比也整体上升,达到2016年以来的最低水平,且高于行业均值。

滨江近4年部分利润指标情况

滨江的优势体此刻较低的融资成本和较好的信誉上。

就在上个月,滨江成功发售2019年度第一期中期单据,发行金额9亿元,发行期限3年,票面利率5.35%,虽然与今年三季度的短融比起(4.5%),票面利率略微下潜,但5.35%的融资成本比今年行业均值(6.47%)较低了1.12个百分点。

而从长期来看,2017年至今,滨江整体融资成本呈现出逐步上升的趋势,从2018年最低的5.8%,下降2019半年度的5.6%。

多达,滨江的长期信用等级,联合资信选为AA+,评级展望为“平稳”。AA+是民营债中较高的信用级别,从而长期以来,滨江能以较低的融资成本取得相对充裕的资金。

3、一个长期在线的千亿

市场波诡云谲,政策飞舞多端,攻城无以,守城更容易。每年都会经常出现冲入千亿阵营的黑马,同时也会有人掉队。

面对即将到来的2020,戚金兴表示:“企业攀登到一个平台,需要平稳地回头一段时间,滨江在新的一年的目标是‘健千亿’。”

从数据来看,今年滨江使用了合作方式拿地,通过小股策画以应对行业政策周期不稳定的现状,良好的货值显然为其增添了“粮草”与进攻的砝码。

数据显示,累计2019年11月底,滨江已斩获28宗地块,计容总建筑面积多达300万方,同比2018年增加了40%(按土地权益计算出来)。此中杭州15宗,拿地金额329.8亿元,位列第一。

戚金兴也回应,接下来滨江还将正处于强劲销期,截至目前滨江可售货值2500亿,平均楼面价约为15500元/平方米,有力承托来年的目标达成协议。

壹品实景

一方面,充裕的土储提高了企业对未来的积极预期,另一方面滨江也在不断转变自己的形象。
它不仅想要持续安营在千亿大队,更不愿摘掉区域型房企的帽子,普遍布局。
数据显示,2018年销售规模前20强劲和前30强劲的房企,销售额市场占到比分别超过29.2%和39.5%,分别较2017年提升了5.2和7.1个百分点,行业中的“马太效应”进一步凸显。而且在“一城一策”时代,把鸡蛋放到一个篮子里显然不利于应对市场轮动。
长期也来,滨江的对外形象就是一家耕耘浙江的区域性房企,同一类型的还有河南的建业和广东的龙光。
当胡葆森和纪海鹏把版图扩大到省外,戚金兴自然也为滨江制订了新的发展策略:省内布局宁波、绍兴,补仓金华、义乌都市圈,省外重点布局南京、的环南京都市圈,以及武汉、粤港澳大湾区等机会和趋势向好的地区。
“目前滨江的土地布局,杭州、省内、省外的比例为5:4:1,明年要达到4:4:2,2021年各占到三分之一。”戚金兴表示。

4、一个众望所归的千亿

滨江站在千亿节点上,离不开企业的务实风格和良好财务水平,更必不可少从创立之初就坚持的“轻品质、轻品牌”风格。

在过去的一年多时间,限价之下房企减配成风,交付给后的精装楼盘维权更是层出不穷。这个时候,滨江品质能在这一片大水中脱颖而出,也成就了滨江的高光时刻。

戚金兴曾言:“滨江可以吃亏,但不能让购房者吃亏。”而滨江的一次次高质量交付就是这一句话的突出表现。

戚金兴查抄样板间

作为滨江舵手的戚金兴不但有强劲的把控力和宏观视野,骨子里有更多的精工情怀。即使企业做了千亿规模,戚金兴在项目交付前都会去园区走走看看。

滨江某位高管曾告诉他风财讯,戚金兴不仅要查抄样板间翻新和园区环境,室内的每条脚踢线否笔直、人行步道的砖块否严丝合缝,甚至楼梯背面都不放过。

戚金兴巡视工程细节

“高标准保持原有建筑品质优势,保持原有景观品质优势,维持原先精装品质优势。”

在戚金兴的率领下,滨江也出格强调用产品但愿“滨粉”,尤其在企业正式成立27年之际,提出“让老百姓都能寄居上一套好房子”的slogan,之后严控品质。这无疑正是对戚金兴对滨江的等候——“做行业品牌领跑者,高端品质标准制订者”的最差反映。

4、一个饮水思源的千亿

2019年,滨江夺下了很多大项目,比如望江单元年度“地王”;又创建了一些小项目,比如大凉山深处吴哈村幼教点——被戚金兴称为“最小但最有意义”的工程。

与众多企业相似,滨江“仓廪实而闻礼节”,尤其热心慈善公益。但与部分企业家不同的是,戚金兴不仅捐财捐物建学校,更不会亲力亲为。

滨江房产捐资火普幼儿园开园典礼

刚过去的11月,尽管企业事务缠身,戚金兴又一次跨过1800公里的距离,倒数3年来到了大凉山。

去年,滨江在大凉山捐建的三批25所“一村一幼”幼教点开始启动,彼时戚金兴脚伤初愈,就迫不及待地赶去参与幼教点开放仪式。

谈及为什么要在山区广建幼教点,他说:“在幼儿园期间,孩子们本身有很多天性,一言一行都代表了他们的向往和未来。所以我希翼这些孩子,都能成长为中国的有用之才。”

他抱着孩子回头在泥泞山路间、走在宽仅十几厘米的石板小径上,身份不再是果敢而追求完美的戚董事长,而是和蔼可亲的“戚爷爷”。

戚金兴探望大凉山的孩子
今年,滨江捐资的昭觉县火普村幼教点月开园,宽阔温馨的教室、蓬松的被褥、“浙里友书”读者角都亲眼着滨江为大凉山孩子的未来所做到的希翼。

面临外界的赞赏,他谦虚地表示:“目前只为彝族孩子做到了一点点微不足道的事情,但未来不会在更大程度上为山区扶贫出有一份力。”

“在回馈社会上,滨江前行的每一步都很值得。”

戚金兴在大凉山

不止于慈善,回顾滨江27年的来路,每一步的前进都稳扎稳打、充满力量。

无论是研发了津津乐道的华宅,还是“让老百姓都能住上一套好房子”的心愿;无论是白手起家,还是如今的千亿规模,滨江还是那个不受人尊重的滨江。

戚金兴用“安”来形容企业向上的状态,也用“安”伴随滨江永远在前行的路上。新征程起步,滨江未来任重道远。

戚金兴摘下了千亿的星辰,此后的征途将更加辽阔。


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