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余杭区到底吸引什么样的人去买房?-住在杭州

2020-06-18来源:杭州房产网正文:余杭区到底吸引什么样的人去买房?-住在杭州

余杭区到底更有什么样的人去买房?

在所有板块中价格波动最利害,一直占有大杭州成交榜首

  余杭区可以说是所有板块中价格波动最得意的板块,且一直占据大杭州成交榜首。有专家回应,由于其行政区域较小,再加区域内的板块像良渚、瓶窑、临平、未来科技城、塘栖等都是独立板块并供应量相当大,导致余杭区价格比较活跃。

  那么,余杭区更有的到底是什么人群?时报记者将余杭区分成四大区域,剖析每个区域热销背后的秘密。

  闲林·杨家余杭:

  新盘较少,近期活跃度不低

  闲林板块由于绿城、金成等大型开发商的进驻,在商业设施上,几乎每个大型的楼盘比如翡翠城、竹海水韵、爵士风情等都具有商业配套。闲林镇附近的楼盘还能享受镇上的商业配套。教育配套上,有金成的白云深处幼儿园、金成求实小学和英特外国语学校。随着西溪印象城的开业和交通的逐步完善,从目前来看,闲林板块入住率也越来越低。

  大盘林立是板块的一个引人注目特点,很多楼盘动辄千亩,有的楼盘开发周期长达10年之久。拿绿城·桃源小镇来说,前面的组团已相似销售一空,后面的地块还在研发,较长的开发周期会导致房源存量经常出现断层期。

  相比闲林板块,老余杭在设施以及交通上相对便利,但两区域紧挨着,做到的产品也类似于。闲林·老余杭一直以“90方”小户型居多,改善户型有,但并不多,走量也一般。小户型产品方面也是无所不用其极,像大华·海派风范的“90方”四房产品深受刚需爱戴,赞成·乐山红叶,低赠送给面积同样受购房者注目。

  按照记者最近的仔细观察,闲林板块小户型房源目前就不存在这样一个缺口,除金成·竹海水韵的蜜糖组团预计在9月初特推89平方米房源外,目前板块大都楼盘处于从头至尾盘销售的状态。

  除绿城·桃源小镇、东海·闲湖城、德信·早安、金成·竹海水韵的蜜糖组团等一些楼盘近期较为活跃外,目前闲林·老余杭不少楼盘都已经是从头至尾盘在购,由于闲林转让土地受限,像复地·上城、世茂·西西湖、赞同·乐山红叶、大华·海派风范等楼盘都为前几年发售的老盘,如今大部分已经交付或收从头至尾,近期活跃度也不高。

  据悉,闲林街道的核心区迎来两大商业设施,即华元欢乐城和嘉凯城·城市客厅项目。据杭州规划局余杭分局审批,华元欢乐城城市综合体预计在今年下半年全面动工。项目由1幢商业综合体、1幢高层酒店和3幢高层综合办公楼构成,建筑功能涵盖商业、超市、酒店、办公、娱乐、餐饮等;嘉凯城城市客厅规划表明总建筑面积41778.5平方米,此中规划了3200平方米影院、2200平方米地下餐馆、KTV、足浴等休闲娱乐场所。两大配套将便捷的生活设施真正电磁辐射到整个闲林板块。

  区域存量不多,90平方米房源闻讯

  从存量上看,闲林·老余杭存量并不多,按照克而瑞杭州机构的统计数据表明,截至8月14日,闲林板块可售住宅存量3632套,可售面积543184.26平方米,今年成交价均价基本保持在8000-9000元/平方米。

  截至8月20日,据杭州半透明售房网数据显示,闲林板块目前90平方米房源存量406套(统计资料楼盘还包括:集美·岸上蓝山、赞同·乐山红叶、金成·竹海水韵、东海·闲湖城、翡翠城、西溪海小海、林溪闲庭),除东海闲湖城及翡翠城90平方米左右库存超百套之外,其余楼盘的小户型均严重不足百套。

  老余杭方面,按照克而瑞杭州机构的统计数据表明,截至8月14日,杨家余杭可售住宅存量2997套,可售面积342288平方米,除了2月成交价均价9380元/平方米外,今年成交价均价基本保持在7000元/平方米左右。

  有专家表示,近几年来闲林·老余杭的购房者大多为城西、余杭区或在alibaba下班的刚需购房者。但比较未来科技城板块,相差十分钟以内的车程,几千元的房价差,闲林·老余杭的性价比似乎更能让真正的刚需所拒绝接受。而且,闲林·老余杭大部分楼盘交付给时间早于未来科技城,所以对于一些注重眼下的刚须要购房者而言,闲林目前正处于一个僧多粥少的状态。而接下来接踵而至的板块受到影响,未来科技城带来的产业和人气,或许能在一定程度上助力刚须要户型的去化。

  未来科技城:

  产品类型多样,性价比较高

  今年以来,未来科技城一直是不受存眷度比较高的板块,不少新进杭的开发商都选用未来科技城。泰禾以8.82亿元拍影片下未来科技城一宗地块,溢价率70%,折合楼面价12504元/平方米,创下未来科技城地价新的纪录。

  目前未来科技城主要的在售项目有10多个,欧美金融城(EFC)、富力十号、富力·西溪悦居、合景·砌彩园、合景·瑜翠园、新城·西溪逸景等。

  从产品类型上看,比较丰富,既有刚需产品,又有别墅排屋,既有住宅,又有酒店式公寓,既有毛坯也有精装,卖点也比较多样。

  奥克斯杭州未来中心改名为奥克斯未来中心,项目主力户型为95-140平方米。据报,项目位于未来科技城CBD核心,规划打造一个45万平方米的城市综合体,涵括住宅、休闲购物中心、五星酒店、280米地标写字楼等多元业态。合景·天峻项目整体定位为未来科技城CBD的杭城首席互联网家,引进梦想小镇的O2O云生活服务平台,同时减少个性化家居等元素。项目主力户型为89-109平方米,为精装交付。

  富力十号目前力推的组团由6栋小高层住宅组成,运用了明确的南北主轴,东西平面之格局来主导布局,空间布局方面打造出由南至北渐进式空间,沿轴线贯穿楼宇与庭院,户型面积还包括89-191平方米。

  从整体存量上看,未来科技城也比较低,按照克而瑞杭州机构的统计数据,截至8月14日,未来科技城可售商品住宅为3100套,可售面积为367332.22平方米。今年的成交价均价也基本维持在13000—14000元/平方米。

  更有高新技术人才

  对于该板块主要的购房人群,EFC的相关工作人员告诉他记者:“我们项目的购房者有不少是高新企业的员工。”按照透明售房网的数据显示,截至8月25日下午5点,欧美金融城已售套数超过2007套,成为未来科技城销售情况最亮眼的项目之一。

  据报,EFC自散户以来一直吸引了海内外精英人群的注目,此中海归及境外人士、浙大校友、阿里员工、浙商二代及投资者,沦为EFC业主的主体。据统计,在此前已经购房的2000多位业主中,上述占比达到40%左右,而大学本科学历以上的业主占90%以上。

  一位在海创园创业的刘先生已有多套房产,仍在EFC一次性付款出售了1套132平方米的房产。刘先生说:“未来科技城发展潜力相当大,我本人就在海创园内创业,EFC作为地铁上盖综合体,无论是建筑品质,还是打造的海归社区所更有的高素质业主和营造的良好氛围,以及营造的国际化平台模式,都很有吸引力,会很有前景的。另外,EFC还是性价比超高的。”

  建工地产集团企划部总经理邱国良认为,目前未来科技城主要更有这样一群年轻人:他们有比较低的学历,寄予厚望未来科技城的发展前景,没显著的地域概念,同时能在未来科技城找到自己职业上的茁壮空间。

  良渚板块:

  近期并无新盘入市,仍以老盘去化居多

  良渚板块从目前的发展来看可以分成两个部分,良渚学问村和良渚新城。

  良渚学问村作为良渚的代表性住宅群,无论是对经济还是区域发展都具有非常最重要的地位。区域内目前大部分楼盘都出自万科之手,万科用良渚学问村建构了“三好住宅”。也是品质刚须要以及改善客户的好去处。

  良渚新城则是以学问创意产业为主导,打造集学问创意、学问旅游、学问居住三大功能于一体的生态新城,主要面向刚须要客户。

  2011年,玉都枫景、亿富·蔚蓝郡、朗诗·美丽洲、美都·望城、赞同·良著、郡原·九衡公寓,六大新盘齐集亮相,再加“名牌老盘”良渚学问村,七大楼盘强势推出,沉寂多年的良渚板块似乎一下子热闹了一起。

  从目前来看良渚板块近期并无新盘入市,仍以老盘去化为主。

  区域内较为活跃的楼盘有昆仑华府、美都·石榴为首、万科·七贤郡、万科·未来城、协安·蓝郡等楼盘。去年7月万科·未来城初度开盘,1小时244套房源全部股份一空。出租汽车放开首周,余杭区成交量813套,未来城为其成交量贡献了四分之一以上。今年,万科·未来城展现出也相当不俗,1-5月总计销售房源369套。

  双赢机构总经理章惠芳表示,由于未来城处在古墩路延伸段,离良渚地铁出口较将近,交通资源集中于。此外,其采取低开的高价比策略,才能在相对冷清的市场下带动销售。而万科是品牌开发商,购房者对其还是十分安心的。基于这三个因素,未来城才能热销,缺一不可。

  区域价格有所回升,更有申花、城西的外溢人群

  按照克而瑞杭州机构的统计数据显示,2010年良渚板块均价处于高位,约17614元/平方米,随后两年或由于新盘的激增,以及市场环境的影响,成交价均价有较大幅度的回升。2013年开始,良渚板块逐渐进入价值爆发期,截至2015年8月14日,良渚板块均价达在12000-13000元/平方米,比起2010年的均价,确实回落了不少。

  存量方面,良渚学问村存量并不多,按照克而瑞杭州机构的统计数据表明,截至8月14日,良渚学问村可售住宅存量1671套,可售面积200688.29平方米;良渚新城可售住宅存量仅263套,可售面积30390.97平方米;良渚其他区域可售住宅存量有523套,可售面积56247.61平方米。

  有专家表示,良渚吸引的部分人群是申花、城西的外溢人群。这些人有的看上良渚学问村的环境,对生活品质有讲究,有的是对价格十分敏感的刚需人群。良渚有着类似于城西的居住于品质,价格却比城西,比申花较低许多。由于良渚区域内精品户型相似,价格是震动市场的最重要利器之一。而以后地铁通车,良渚将与主城联系更为密切,将吸引更多的购房者去良渚置业。

  在良渚板块周边,也产于了崇贤、乔司、勾庄、瓶窑几大板块。按照克而瑞杭州机构的统计数据显示,截至8月14日,除了乔司仅有11套可售住宅外,其他几个区域均有1000-3000套的存量。

  临平板块:

  存量低,刚需是主力

  临平板块的存量相对较高,按照克而瑞杭州机构的统计数据,截至8月14日,临平新城就有5193套可售商品住宅,可售面积超过580057.25平方米。临平山北也是整个临平板块存量比较低的区域,多达,截至8月14日,可售商品住宅的套数为5168套,可售面积达到609162.11平方米。

  目前在售的项目基本以刚须要产品为主,热门项目华元·欢乐城,截至8月25日,半透明售房网的数据显示,该项目已售套数为2114套。据报,华元·欢乐城主要在售的住宅户型为89平方米和138平方米,同时还有酒店式公寓推出。

  赞成·首府居于杭州临平新城,王牌户型是89平方米双卫阔三房,此外还有81平方米、119平方米等户型。

  同样位于临平新城的景瑞·御华府排屋已经售罄,目前在购32号楼高层,主要户型89平方米和110平方米。

  临平新城的产品涉及的类型比较多样,既有提高也有刚需,商业产品也比较多样除了华元欢乐城外,临平新城还有有理想·银泰城、西子综合体、富邦置业商业金融综合楼、浙商开元名都国际酒店等。

  临平山北则以刚需为主,坐落于临平山北板块的金都夏宫在购北山大院8、9号楼毛坯高层,8号楼主力户型为80—126平方米。

  绿城蓝庭主推的小日子组团有高层、小高层在购,高层部分户型为89平方米、104平方米、129平方米。

  在成交均价上,基本上是万元以内,临平新城的成交均价基本在9000元/平方米左右,而临平山北的成交均价在6000—7000元/平方米。

  临平当地人、周边个体户是买房主力

  临平作为一个比较成熟的行政区域,板块内购买的群体还是以临平居多。

  金都夏宫的相关销售人员告诉他记者,按照目前在售的产品来说,购买的人员基本上是周边经济开发区内的企业员工,还有部分是丁桥、星桥的拆迁户。

  “其实临平山北还是以刚须要为主,当然也有一些人就是指主城区过来的,回头秋石高架,到我们项目也比较便利。”该工作人员说道,她曾经招待过一对从复兴路过来的老夫妻。“他们还比较潮的,打了Uber过来,路上的时间也就30分钟左右,在参观了小区之后,比较满意小区的环境,返主城区的时间也就让,当场就下单了。”

  广厦天都城作为星桥的大盘,购买人群主要集中在城东北。“我们的客户范围有秋石高架沿线的,九堡那边也会有,还有部分是半山、田园的。”天都城的涉及工作人员告诉他记者,天都城离临安然主城区都比较近,在客户群体上,范围比较甚广,“像九堡、半山、田园一带有很多专业市场,我们很多客户是这些市场内的老板、个体经营户。”

  对于出售人群,不管是金都夏宫还是广厦天都城的两位受访者都提及了新杭州人,资金不是很充裕,在临平附近工作。

  以临平山北为事例,在今年年初的时候,有人做过统计资料,作为存量较高的临平山北,成交的房源当中,90平方米以下占到了65%。而从目前的成交单价上看,基本上找不到万元以上的房子,成交价均价都在6000—7000元/平方米。从春秋段来看,20-40岁的中青年占到比超过了8成,这是归属于一个刚需的客户群。

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