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中海56亿拿地说明了什么?-住在杭州

2020-08-21来源:杭州房产网正文:中海56亿拿地说明了什么?-住在杭州

中海56亿拿地说明了什么?

文/住在杭州网记者 高光蕾

  核心撮要

  10月17日下午,中海56亿摘得三堡三地块,此举创造了杭州土地出让市场的五个“第一”:

  一、这是杭城8月20日土地新政实行后,第一次经常出现溢价率达到49%后,实施竞保障房面积的转让会。 

  二、这是在杭州主城区的土地市场,一家开发商在一场土地出让会中,拿地金额第一低

  三、这是杭州主城区自2010年11月30日以来,溢价率第一高的住宅地块。

  四、这是杭州主城区已出让宅地中,实际楼面价第一低

  五、这是杭州自从在土地出让规则中从头到场“配建保障房”后,离高价楼盘最近的“第一喜”保障房。

  一点困惑:

  今天转让的三堡地块何以引得如此多的大鳄缠斗,竞出如此高的价格?

  背景链接:中海地产讲解

 

  无论如何,10月17日都仿佛把我们带返回了昔日的土地牛市。

  为什么这么说?今天杭城的土地出让会不具备了牛市的多个特征——1、有大鳄:中海、保利、滨江、万科等十余家一线房企齐聚一堂;2、有宝地:钱江新城一线江景宅地,总起价37.5亿元;3有激战:三宗地块竞价4小时,8家房企参与竞价,实际溢价率高达118.5%。【直播专题回顾>>> 】

  最后的赢家是中海。杭政储出[2012]40、41、42三宗地块总面积126亩,总体量30.8万方,最终由中海地产以总价55.9亿元,并配建9.81万方保障房而成交价。

  三宗地块加在一起的均价为18142元/平方,乘以保障房面积但不计建安成本后,实际楼面价为26607元/平米,建构了杭州主城区的宅地成交价单价新纪录。较前任单价“地王”杨家牌楼地块的成交楼面价25735元/平米高出约872元/平米。

  总观今天的土地出让不会,有五个“第一”。

  一、这是杭城8月20日土地新政实行后,第一次经常出现溢价率抵达49%后,实行竞保障房面积的出让会。

  杭州市国土资源局于今年7月发布《关于贯彻国土资电发【2012】87号文件有关事宜的通知》,适用于杭州主城区8月20日成交后的所有地块。此中规定,住宅用地达到49%溢价上线后将转入竞投保障性用房面积程序,建设公租房后无偿接管给保障性部门。

  今天出让的三宗宅地均抵达了49%的价格下限,并进行了白热化的经保障房面积环节。最终三宗地块共需配建保障房9.81万方,相等于地块总可建建筑面积的32%。

  二、这是在杭州主城区的土地市场,一家开发商在一场土地出让会中,拿地金额第一高。

  中海今日拿地成本为55.9亿元,创了杭州主城区的一家开发商在一场土地出让不会中的拿地额纪录。此前的纪录由绿城在2009年12月8日创造,当时绿城以总价37.5亿元拿下了滨江区的明月江南地块。值得一提的是,除了今天的三堡地块,其余单场拿地总额在前8位的案例均发生在土地市场的大牛市——2009年。

杭州主城区单场土地出让会拿地总额前8位房企

时间 拿地房企 拿地区域 拿地金额(亿元) 具体拿地项目 2012年10月17日 中海地产 江干区 55.8759 三堡地块 2009年12月8日 绿城房产 滨江 37.5176 绿城明月江南 2006年9月29日 绿城、滨江 下城区 36.3000 绿滨杭汽发项目 2009年12月3日 龙湖地产 下沙 29.6500 龙湖滟澜山 2009年11月26日 九龙仓 拱墅区 29.4000 九龙仓碧玺 2009年6月30日 欣盛房产 拱墅区 29.2800 欣盛东方福邸 2009年10月10日 绿城房产 下城区 29.1000 绿城兰园(小寒宝地块) 2009年12月24日 中华企业企业 江干区 28.1000 中企御品湾

  三、这是杭州主城区自2010年11月30日以来,溢价率第一高的住宅地块。

  2010年11月30日,雅戈尔豪掷24.2亿元夺下申花地块,溢价率高达154%。此后不久,楼市进入了“双限”的下滑期,土地成交也热度锐减。今天出让的中海三堡地块世纪溢价率118.5%,建构了杭州主城区近2年来的新纪录。

  四、这是杭州主城区已出让宅地中,实际楼面价第一低。

  三宗地块加在一起的均价为18142元/平方,减去保障房面积但计建安成本后,实际楼面价为26607元/平米,创造了杭州主城区的宅地成交单价新纪录。较前任单价“地王”杨家牌楼地块的成交价楼面价25735元/平米高达约872元/平米。

杭州主城区宅地成交楼面价前8位房企

转让时间 拿地房企 拿地楼面价(元/平米) 项目案名 2010年11月25日 滨江房产 25735 西溪明珠 2010年3月25日 堡业投资(九龙仓) 24621 九龙仓君玺 2009年8月18日 浙江西子房产 24295 御园 2010年9月21日 滨江房产 23902 滨江·凯旋门 2009年9月3日 绿城集团 22361 新华园 2009年10月10日 绿城房产 20963 绿城兰园 2009年7月23日 义乌中国小商品城房地产开发有限企业 20650 钱塘印象

2012年10月17日

中海地产

18142

去除保障房后为26607 (实际,但不含保障房建安成本)

以此类推

  五、这是杭州自从在土地出让规则中到场“配建保障房”后,离高价楼盘最近的“第一贵”保障房。

  2011年7月5日落让的温州天元拱宸桥地块,是杭州主城区初度在竞价环节达到当局设置的“价格合理下限”,并初度实践中了保障房面积竞争环节,竞了20轮。地块最终成交价总价13050万元,配建保障房面积3722平米,其真实楼面价,即保障房的土地成本为17726元/平米。

  而在此之后的保障房竞价环节再未再次发生,直至今天的中海三堡地块。该地块26607元/平米实际楼面价让这一区块中的保障房也出了土地成本最高的保障房。

  今天的土地出让会让杭州房地产业界炸出了锅,有不少对地块成交价和土地新规的热议,不过大都人仍对今天的竞买结果存着一点困惑。

  一点困惑就是:今天出让的三堡地块何以讥讽如此多的大鳄厮杀,竞出如此低的价格?

  首先,地块的优势毋庸批评。一线江景、临近钱江新城核心区,都是极为突出的优势条件。不过,距离地块不远的金基晓庐项目,其二手房的销售均价约为35000元/平米,即使实际交易时要加上税收等成本,估算为10%,也就是38500元/平米。三堡地块26607元/平米的实际楼面价,其保本的销售价格约为40000元/平米(毛坯),与区域房价相比,利润空间极为有限。

  不少开发商对如此多的大鳄为该地块白热化竞价深感难以理解,尤其是也有央企参予此中。不过按照地块的挂牌文件和竞价过程看来,几乎合乎常规和程序,并无特异之处。

  但鉴于中海的央企背景,昨天出让结果出来后,就在业界产生了根本性的反响。怎么回事?中海对市场信心如此充足,是不是极度看好后市?宏观调控政策有异?17日当晚,官方媒体公开发表了温家宝总理对房地产的最新态度:温家宝说,房地产调控初见成效,但依然不平稳,必须坚决调控政策不动摇。调控手段,从长期讲还需要逐步完善,更加侧重市场和法制手段。

  无论如何,10月17日之战,无论是参与者的层级,金额,以及五个第一的创举,都将对市场产生重要影响。

  背景链接:

  “中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称。中国海外1979年正式成立于香港,并于1992年在香港联交所上市,首开中资企业以香港当地业务资产必要上市之先河。2011年底,企业总资产达1760亿港元,净资产约706亿港元。截至2012年6月底,企业拥有土地储备面积超过3400万平方米。中海地产构成了以港澳地区、长三角、珠三角、环渤海、东北、中西部为重点区域的全国性平衡布局。

  中海地产在杭州的在售项目有中海紫藤苑(从头至尾盘)、篁外,以及与世茂房产合作开发的两个楼盘,寰宇天下和钱塘帝景。今年前三季度,这四个楼盘的总销售额达51.2亿元。

中海地产在杭州拿地项目情况表

时间 拿地区域 拿地金额(亿元) 具体拿地项目 2008年1月11日 滨江区闻涛地块 15.86(合作) 寰宇天下 2007年8月29日 西湖区三墩镇 6.7 紫藤苑 2007年7月9日 西湖区三墩镇 3.38 金溪园

 

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