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房企债务“出口转内销”境内发债井喷利率创历史新低

2020-08-10来源:杭州房产网正文:房企债务“出口转内销”境内发债井喷利率创历史新低

房企债务“出口并转内销”

今年3月中下旬以来,随着境内债券利率不断下行、审批发行加快,多家房企纷纷转赴境内发债,此中4月第一周的融资规模超过200亿元。

中原地产研究中心统计数据表明,4月第一周,境外发债仅4月3日旭辉控股3.82亿美金的美金及港元可出让按期贷款融资一单。

大都阐发指出,随着今年流动性的进一步严格,房企融资成本继续上升的可能性较小。

房企3月发债利率创意较低

从3月份起,房企海外融资开始陆续减少。

当月房企发布了19宗海外融资,合计融资额约56亿美金,比起1-2月单月均百亿级的融资(1月融资120亿美金、2月接近百亿美金)明显骤减,而且集中在上半月。

在海外融资大幅体操的同时,房企境内融资出现井喷。克而瑞统计数据显示,3月房企境内债券融资941.64亿元,环比增长83.9%,同比增长35.1%。

之所以出现这种情况,中原地产首席阐发师张大伟在接受21世纪经济报道记者采访时表示,首先海外资本市场的动荡不安,基本关上了内地房地产企业海外融资的可能性,预计对于部分房企非常最重要的海外融资,将在未来一段时间接近一回合,少数融资也可能面对高成本;其次从整体数据看,房企都担忧销售压力,对于融资加大投放,虽然境外融资正在收紧,但最近境内融资显著放松。4月首周房企公开发行的内地融资超过200亿,而且呈现利率降低、数量增加的趋势。

随着流动性的一松再泊,房企发债利率也转入上升地下通道。

4月1日,招商局蛇口工业区有限企业股份有限企业发布公告表明,招商蛇口已于2020年3月30日成功发售了2020年度第四期及第五期超短期融资券,期限分别为143天和150天,发行利率均为2.20%,实际发行总额分别为10亿元、12.5亿元。

不但央企的发债成本体操,民营房企的融资成本亦有上调。

3月23日,上海世茂建设作为发行人与主承销商在网下向合格投资者进行了票面利率询价,按照网下向合格投资者询价簿记结果,最终确认仅发行品种二和品种三,此中品种二最终票面利率为3.23%,品种三最终票面利率为3.90%。品种二为5年期(3+2)产品,金额17亿元;品种三为7年期(5+2)产品,金额28亿元。

世茂房地产在官微发文称之为,本次债券创下世茂发债融资成本新低。

华泰证券研究报告认为,目前优质房企融资环境可以比肩2015-2016年,融资集中度提升趋势强化,优质房企在发债规模、发债成本及发债期限等方面更占优。

按照华泰证券统计,今年3月AAA房企平均值发债利率为3.25%,已低于2015-2016年期间的最低点,大量百强房企3月发债利率刷新历史新高。

另据浙商证券统计,时代中国、中国奥园、光明地产、滨江集团、龙光地产等房企今年3月的发债利率,均较2019年的平均值发债水平下降了100个基点以上。

佳兆业集团首席财务官刘强国在线上2019年度业绩发布会回应,企业的融资成本是在不断上升的,去年底已经从12%、13%降至9%左右,今年已经到了6.75%,长债的比例也在减少。

房地产行业不良率较低

从银行2019年报中可以发现,在各行业企业类贷款投向中,房地产业仍受到不少银行的注目。

统计上市银行2019年报发现,多家银行新增企业类贷款中房地产业贷款增量较2018年出现快速增长。

比如,截至2019年末,交通银行房地产业贷款余额超过2644.95亿元,较2018年末减少479.59亿元。

虽然部分银行在房地产行业的不良贷款率经常出现下降,但整体来看,不良率比起其他行业仍处于较低水平。

在披露房地产行业不良率的11家银行中,有7家银行该行业的不良率在1%之下;除了渝农商行之外,其余3家银行在房地产行业的不良率未多达1.2%(包括1.2%)。

2019年渝农商行在房地产行业的不良率攀升。财报表明,截至2019年末,渝农商行不良贷款余额为54.60亿元,增加5.34亿元,快速增长10.83%;不良率为1.25%,同比上升0.04个百分点。不过,分行业来看,企业贷款中房地产业不良贷款余额增加明显,由0.58亿元减至6.92亿元,多达总不良贷款增幅,不良率由0.71%升至8.62%。

“2019年本集团严格实行行业投向指引,严把信贷打点制度、退出标准,强化重点行业管制,严格实行国家相关调控政策,房地产业贷款余额较年初下降,但个别房地产企业受项目推迟、资金回笼慢等因素影响出现风险,导致风险分类下调至不良。”渝农商行称之为。

易居研究院智库中心研究总监贤迈进在拒绝接受21世纪经济报导记者采访时认为,在新冠肺炎疫情影响下,地方实施了一些房地产“托市”政策。虽然有关房企债务高峰的讨论一直不绝于耳,但大型房企的风险意识较高,短期内经常出现系统性风险的可能性不大;不过个别中小型房企有可能加快出局。随着下半年疫情获得控制,房企销售情况可能会经常出现一波明显声浪。

“金融行业是一个顺周期的行业,纯挚从经营上来讲,近十年房地产行业一直发展得较为红火,虽几经调控,但目前仍是我国经济发展的最重要引擎。在一个行业处于向上发展阶段,不管是不良率还是不当贷款额,一定会维持在一个较低水平。此外,由于房企抵押物都较为优质,流动性较好,仅从经营看作,我们也想要把大都资金用在不良率低、回款很快的行业上。不过从地区及国家整体发展上来看,无法押注一个独苗,虽然制造业目前发展面临挑战,但仍要支撑。”一家国有大行广东分行的负责人对21世纪经济报导记者表示。

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