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杭州地产企业破产调查:暴露预售资金监管漏洞

2020-10-01来源:杭州房产网正文:杭州地产企业破产调查:暴露预售资金监管漏洞

  商品房预售资金监管漏洞,往往只在楼市萧条时才容易暴露出来,这个漏洞不堵住,未来还会有地产企业接着倒下去

  本刊记者/杨正莲 赵小燕(相吻合杭州)

  远看去,西城时代家园三期工程已完工大半,十几栋新建的七层住宅楼均已封顶。这里地处杭州余杭区,距离市中心的西湖20多公里。如果不是开发商杭州金星房地产开发有限企业(下称“金星地产”)资金链断裂,再过两三个月便可以交付使用。

  金星地产没有能熬过来。

  4月12日,杭州市余杭区人民法院发布公告称,已经受理金星地产破产整肃。此时,距离金星地产允诺的交房时间,已经过去了103天,早于在两年前就已经交付全部房款的800户业主们,依然不能在西城时代家园的大门口,眺望那一片空荡荡的房子。开发商和当局也没告知清楚的交房日期。

  法院的一纸公告,马上引发极大恐慌,每隔几天,一些业主就不会回到余杭区环城西路18号金星地产的办公楼打探工程进度,讨要众说纷纭。被拖欠上千万施工款的建筑队,也时不时地找上门来。一家即将破产的房地产企业,不仅让800户业主的安家梦深陷碎裂,同时也感受到到杭州市当局脆弱的“维稳”神经,因此,当局正急于谋求接盘者,以求平息事端。

  在杭州楼市迎来“小阳春”的4月,究竟是什么原因让一家房地产开发商陷入资金困境?《中国资讯周刊》在杭州的调查找到,金星地产的倒闭,并非直接倒在房地产调控的利刃之下,更多的原因还在于企业自身财务恐慌,以及预售款监管漏洞。

  “资不抵债”的楼盘?

  西城时代家园早在2002年6月就已完成土地出让。

  但是,在接下来长约十年的研发过程中,开发商金星地产就一直饱受资金短缺之苦,此间,多次因付不起建筑工程款,导致建筑方停工、延后交房,差点烂从头至尾。

  2009年,该项目二期工程的交房时间,比合约的誓约时间晚了半年。当时,金星企业对于逾期交房的说明是:“因房地产市场整体受到金融危机以及企业前期股东研发秩序犯规,造成施工进度受到影响。”

  谁料想,时隔两年后,三期项目再次遭遇资金链断裂。

  三期项目,建筑面积为11万平方米, 2010年初散户,原本约定交房时间是2011年12月31日,但在誓约交房日前的两个月,业主们却接到了金星地产发来的一份通知书,称将在2012年3月31日前再具体誓约交房时间,其理由是:“由于在合约誓约的期限内市政设施及施工技术等客观原因,工程未能全面完工超过交房条件。”

  此时,尽管西城时代家园三期主体结构已基本完成,只剩下水电、绿化等配套工程,但是,由于金星地产早在2011年底账上已经没有一分钱,造成承建商停建,春节后,工地上也再没纳打过一车水泥。

  在28岁的业主吴凯显然,这样的说明苍白无力,因为它规避了一个最重要的问题,赔偿。“开发商当时说,推迟交付不会统一支付违约金。”吴凯告诉《中国资讯周刊》,按照协议,如果推迟交房,开发商每天须要支付万分之零点五的违约金。

  金星地产似乎已经无钱可赔。

  《中国资讯周刊》获悉,截至目前,金星地产拖欠施工方长城建设工程款5000多万元,欠薪广厦建设工程款2000多万元,拖欠杭州圣基建筑特种工程有限企业200多万元。此外,金星地产还是欠税大户,今年2月杭州市地税局公布的欠税公告表明,金星地产欠税2397万元,名列欠税榜单第二。

  由于浙江金桥投资打点合伙企业控告西城时代家园的开发商欠钱,去年12月21日,西城时代家园共计40余套房子被余杭区人民法院资产挽救,标的额约4000万。据一位要求匿名的核心当事人向《中国资讯周刊》透漏,就连金星地产的股权去年底也曾经一度被质押出去。

  早在2009年9月,为解决问题二期项目的资金问题,西城时代家园项目的土地使用权以及在建工程已经抵押给星展银行杭州秋涛分行,由此获得8000万元贷款。按照约定,土地抵押要在地产交付前注销。

  浙江天册律师事务所作为余杭区人民法院指定的倒闭打点人,已经全面接管破产财产并负责打点对其展开保管、清算、估价、措置和分配,倒闭打点人小组负责人王伟峰率领的团队已经月进驻售楼处全面接管。

  王伟峰拒绝接受《中国资讯周刊》专访时表示,金星地产破产的原因是现有的资产不能偿付外面的债务,“实际就是借钱了,账户上借钱,财务报表是亏损的,资不抵债。”

  知情者告诉《中国资讯周刊》,倒闭前金星地产还有105套房子、14亩土地、350多个停车位和几千平方米储藏室,估值2个多亿。

  金星地产否真的“资不抵债”?目前,金星地产财务和资产审计评估工作正在展开中。余杭区人民法院4月12日公告称之为,6月25日上午开会第一次债权人会议,依法申报债权的债权人有权参加债权人会议。

  “在这之前会有比较精确的数字,包括债权债务和资产、大致的分配比例,这些都会出来。”王伟峰说道。

  杀于内部资金腾挪

  西城时代家园,坐落于杭州文一西路延伸段路南,老余杭镇城东,周围楼盘云集。该楼盘建筑类型为多层和小高层,由于位置优越,周边配套成熟,销售情况相当不错。

  余杭区房管部门公布的销售信息显示,截至目前,西城时代家园共分批申请人了10张预售证,每批可售房源皆已销售一空,成交价均价从2006年的4393元/平方米一路下跌至2011年的10518元/平方米。余杭区房管局发布的西城时代家园的房款收入显示,开发商共回款约8.78亿元。

  看上去,这是一个销售不错、盈利的地产项目,怎么会倒闭了呢?

  “如果不是中江倒闭,金星就不可能倒闭。”知情人告诉他《中国资讯周刊》,金星地产的财务并不独立,由原控股企业中江控股财务部掌控,“金星地产原来是赚到到钱了的,这个钱也许是用到另外的地方去了,也许是缴利息了,这个只有中江系高管才知道。”

  金星地产成立于2001年,一期和二期分别研发了2万平方米之后,中江控股在2008年6月接盘,中江有限企业董事长俞中江兼任金星地产法人和董事长。

  工商登记资料表明,2008年6月起,中江有限企业在两次股权转让中最终取得金星地产80%控股权,2008年9月金星地产的股权全部出让到杭州金桥创业投资有限企业。2009年8月,二期推迟交房后,杭州金桥创业投资有限企业又将所持股权全部转让给浙江爵悦贸易有限企业,俞中江不再担任法人。2011年12月21日,也就是余杭区法院查封西城时代家园的部分房源时,金星地产的法人和股东均再次变更,全部股权并转至两位自然人名下。

  在频繁的股权和法人更改过程中,俞中江本人和中江有限企业在工商登记上已经看不出与金星地产有联系,但当地许多人指出俞中江仍是金星地产幕后的老板。

  “俞中江接盘后并没有转让股权,无非是股份代持人员更改,张三替换成李四,代持股东人员的更改在我们看来没任何意义。”破产打点人小组负责人王伟峰告诉《中国资讯周刊》:“从法律上来讲,我们对外所有的债务都是以企业所有的资产来分担的,再怎么并转意义也不大。”

  俞中江是浙江建德市人,最早在建德市建设局当司机,后来辞职开出租车,后又跑完中巴,夫妻两人一个开车一个卖票。1998年,俞中江成立建德市新安江中江汽车出租服务社,注册资本36万元。2000年他创立杭州友邦香料香精有限企业,出产高科技香料及油脂化学品,后在新加坡借壳上市。

  2002年,俞中江在杭州正式成立浙江中江有限企业有限企业,旗下控股企业还包括杭州麦林环保船用涂有限企业、中外合资杭州博来盛化工有限企业、浙江建德市望江宾馆有限企业等,并于2003年在建德市寿昌镇投建千岛湖通用机场。

  2008年转入房地产行业时,正逢货币政策紧缩,俞中江不仅接掌几近倒闭的金星房产,还在建德严州大道的新安江畔,投资了高端住宅楼盘“拉里维娜?水上人间花园”。摊子铺大之后,俞中江开始在建德、温州以及北京民间融资。

  压垮资金链的最后一根稻草,是俞中江2010年斥资7亿元接盘杭州西湖湖畔的准五星级酒店――温德姆豪廷大酒店。由于酒店收益回收期长,而地产项目短期风险较大,酒店资产估值又显著偏高,俞中江不得不高价集资,据报部分高利贷渠道的资金月息达到6、7分之多。

  在货币政策和房地产市场持续削减背景下,俞中江的高成本借贷变得不堪重负。今年初,俞中江主动向当局汇报资不抵债的情况并寻求保护。

  “他真的是投资不当导致的。”俞中江的一位朋友告诉《中国资讯周刊》,尽管股权多次变更,俞中江接手金星并不是为了倒卖,否则三期会一下开发11万平方米,“俞中江也不想把企业弄垮,他个人在国外没资产,只是新加坡有套房子出差过去不会寄居,他也不吃饭不饮酒不抽烟,只有一个女儿在国外读书,每月给点生活费。”

  中江有限企业倒闭后,旗下企业命运历史所,金星地产已经是第二批转入破产清算程序的子企业。

  预售款监管漏洞

  不过,金星地产作为独立的法人,其倒闭是否与中江控股有直接关联,更确凿的证据需要详细的审计核实。

  如果确实有关,那么金星地产的资金是通过什么渠道怎么流出去的?如果没关系,金星地产的资金到底到哪里去了?不管是什么情况,预售款流向已然成了众矢之的,这让负有监管责任的银行备感压力。

  杭州市从2010年11月开始实行预售金监管,房地产开发企业在打点商品房预售许可前,应与创办资金账户的银行机构、监管项目的工程监理单元共同签定统一格式的《浙江省商品房预售资金监管协议书》,否则不予准许预售。

  按照规定,开发商不得必要收存购房款,购房人的预付款要全部现金银行资金监管账户;预售资金使用实施封闭式打点,银行将按照项目节点竣工证明,分批次向开发商支付资金,动用资金必须经监理单元、银行等多方同意。此举目的防止开发商侵吞预付款,不利于作好当期工程。

  实行预售金监管后,西城时代家园项目有9栋楼分别在2010年12月6日、2011年1月1日以及2011年4月2日分三次共领出有327套预售证。这9栋楼的预算成本是2.388亿,按照规定应当有3.1亿资金转入设于杭州牵头农村合作银行(下称“联合银行”)三墩支行的预售资金监管账户,但实际进入资金仅1.747亿。

  在制度层面上,并没有限定版按揭银行和监管银行必须是同一家,真正进入联合银行的监管账户的,只有327套房子合计1.4亿的房款。

  还有400多套房屋售款不知所踪。据联合银行法律合规部章姓负责人推荐,银行曾经打联系,挟了无数次要求从速把钱打进去,但收效甚微。

  “银行的义务是管好进入账户的这部分钱,只是履行义务告知对方要赚钱进来,没有转入账户的钱却没任何权力去要,也没有权力擅自扣钱。”联合银行法律合规部章姓氏负责人告诉《中国资讯周刊》,今年1月和4月,联合银行先后两次就此发函给金星地产,对方在公函回执联上盖了章,也做到了口头允诺,均无济于事。

  “对于房产打点部门来说,资金没有到银行监管账户,房子就卖不掉。”联合银行法律合规部章姓氏负责人指出,当地行政打点部门其实有手段协助管好预售资金,首先房屋买卖必须网上存案,而存案登记必须有银行证明,一个是首付的钱必须进入银行监管账户,首付以外的按揭贷款放出来以后,放款银行也必须全额必要打进监管账户,不得给申请人或者房企;如果是一次性或者分次付款给企业的,也要拿走转入监管账户的证明,只有这些条件都超过了才能打点预告片注册,“但是此刻,还有一个多亿资金没进入监管账户,房子却都变卖了。”

  在这位章姓负责人看来,商品房预售资金监管合约签订各方,包括银行、房企、建设方、行政打点部门、按揭银行等作为义务主体,缺少互相交流的平台机制,这是造成监管漏洞的一个很最重要的原因。国内很多中小开发商的资金运作模式,大都使用的是金星地产这样的银行贷款借旧还新、母子企业之间资金腾挪。

  “如果这个监管体系不发生大的变化,无法保证未来没金星地产这样类似于的事件发生。”联合银行涉及负责人指出,这样的漏洞只有在市场正处于下行通道才更容易曝露出来,“金星不是第一个,也不是最后一个破产的开发商”。

  问题好比是资金没有进入监管账户这么非常简单,即使是在预售款支付和用于方面,同样存在监管漏洞。联合银行法律合规部章姓氏负责人称,进入监管账户的1.747亿预售款,基本上都按照工程进度以及适当的协议和规定打点缴纳,但仍然有350万款项用途不明。

  “目前做到不到账户全封闭打点,按照目前银行体系内缴纳结算制度,假如这笔资金不符合工程用途,但支票开出去了,它就可以到此外银行打点委托收款,这个他讫通过同城清算推倒划过来,我们这里的整肃中心再推倒划入去,这个我们就控制不了,因为不支付就是违反承销纪律。”联合银行法律合规部章姓负责人告诉《中国资讯周刊》,金星地产正是通过此外银行倒划了350万元,今年1月下旬发现后,“我们函告它划回,企业表示用去偿还前期项目贷款了。”

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