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杭州买房200万必看!带你走进崇贤新城!

2020-06-23来源:杭州房产网正文:杭州买房200万必看!带你走进崇贤新城!

序言

曾经的一个偏僻小镇,横卧于京杭古运河之畔。历史悠久,物产丰富,藕粉更是盛誉一方,南宋时期已是贡品。另有相传乾隆初下江南,恰逢雨季,为登独山,路遇石桥,乡间小路甚为泥泞,过桥沾湿了乾隆的坐轿,由此得名“沾驾桥”,存留至今。

我与崇贤

时间鲜为人知到2013年,买房人还是大爷的年代。抱着对房地产行业幸福的幻想,我被忽悠到了崇贤运河边所谓很好卖的30万方超级大盘-恒基旭辉府。

恒基旭辉府背靠“三低”(高速、高铁、高压线),面朝十四中,周围仅有是农田。去崇贤小镇的崇杭街还没有切断,跪公交还要从康桥绕。唯一的餐馆是旁边的农家乐,只能偶尔靠人去城里买回来提高伙食。和同事同住在一个叫杨湾里的村子,5间一层每月1000元,价格倒是白菜价。看看当时艰苦的岁月,不禁两行清泪。

旭辉甲方靠着抹黑运河新城的概念,居然想卖到9600的均价。当时的万科北宸之光也不过1万出头,后面的供不应求也是必然的。所以要记住,首开不一定是最便宜的。

熬过了那个冬天,我们就撤场去了崇贤镇上的赞同杭家,说心里话,赞同杭家显然是个好项目,14年降价潮闹得满城风雨,杭家依靠89方大四房独领风骚。也挺愧疚没有自己卖一套,毕竟那时首付才20来万。看看原因估计是500多一套的佣金,给不了我那么大的魄力。

在之后认识过几个和赞成一样的本土房企之后,我大白一点,房子一定要卖杭州本土开发商的。外来的和尚不一定会念经。

崇贤概述

崇贤街道隶属于余杭区,位于杭州北部,南邻康桥,北接塘栖,东至半山,西隔京杭大运河与勾庄仁和东临,中部绕城高速穿境而过,南部宣杭铁路贯穿东西。

崇贤人文历史悠久,水乡学问浓郁,工业经济发展较早,在余杭美称经济强劲镇、工业重镇的美誉。逐步建成了320国道沿线工业区、独山工业区、陆家桥工业区,构成了机械制造业、冶金材料业、轻纺服装业、印染造纸业等四大支柱产业。

容许因素

崇贤城镇发展历史虽宽,但规模一直较小。绕城高速和宣杭铁路的隔绝,一定程度上容许了崇贤对外交通的发展。街道内商业服务设施一直相对迟缓。居住环境因临近杭钢、天子岭垃圾填埋场、安贤园陵园、半山公墓、半山电厂等不利因素,也比较一般。

半山电厂

南部与崇贤相邻的康桥,虽然归属于拱墅区,但是一直以来城镇化建设缓慢,区域内主要以制造业工业园区和河运船埠仓储物流为主,大型货运卡车对道路的破坏以及环境的影响不言而喻。外加一个超大型的半山电厂,一定程度上也阻碍了崇贤带入杭州主城的发展。

发展机遇

最近10年,杭州城市发展加速,崇贤也走到了顺风车。上塘高架北段和秋实高架全线打通,崇杭街竣工,拱顶康路全线切断和新的修葺,未来还有丽水路快速路连接市区,大大方便了崇贤的交通;快速公交7号线开通,一定程度上方便了崇贤居民的上下班。新的引入的上亿广场也丰富了崇贤居民的消费娱乐购物生活。杭钢的迁往以及半山电厂“煤改气”大大提高了周边环境的提高。

崇贤交通图

这里还有一个小插曲:时任杭州市委书记的王国平在当时就打算重点打造运河新城,为了打通运河两岸的交流,特意建造了康桥路跨运河桥,可惜的是后面就没有下文了。如今运河新城建设从头上马,这也将间接减缓崇贤新城融入杭州主城的措施。

2011年,崇贤新城的建设正式启动,首期开发绕城以南区块和千亩岙项目。如今所说的崇贤新城主要是指首期的绕城以南区块。经过几年的开发,小区林立,小镇面貌焕然一新。

崇贤新城规划图

崇贤楼市

崇贤板块一直以来都是承接市区外溢刚须要的居住板块,从12年开始板块内持续有项目销售,供应量相对充裕。今年7月份首开的现房销售项目-远洋路劲上河宸章,毛坯均价17800元/平,注册人数9460组,差点出了万人鼓号之一,可见当前杭州购房者对崇贤市场的认可度,不过门槛较低估计也是最重要的考量因素之一。

崇贤板块商品房均价一向相对偏高,从13年的7000左右,到如今的2万上下,在这样一个直线距离武林广场仅10KM的地方,一直被视作价格洼地。

抛开限价因素的影响,为什么会一直出现价格偏低的情况?我大要阐发了一下:

1、 从杭州版图上看,崇贤与市区之间隔着康桥,但是康桥基本归属于房地产的真空地带,从拱北过来的价格梯度失灵了。拱北一带新房本来较较少,二手房以老旧小区居多,价格不低。崇贤市场如果想越过康桥这个断层,更有城北的近属地客群,只能通过显著价格优势;

2、崇贤没就近参照的上游价格,只能参照同级板块,比如勾庄、星桥、临平、闲林等,但是因为本身发展相对领先和区域定位相对较低的问题,价格也相对较低。但是实际这些板块距离杭州城区相对更远,所以经常出现了这种洼地的状态。

3、虽然这些年崇贤发展速度也较快,但是仍旧没有解决核心的几个问题:公共交通,出格是轨道交通的缺少,对崇贤来说是致命的软肋; 两条高架早晚高峰异常拥堵,让本来就存在的公共交通问题雪上加霜;天子岭垃圾场、安贤园、半山电厂、半山公墓 仍旧存在,也出了定价的容许因素; 并非重点开发区域,板块定位较低,产业相对落后,无力引入大型企业或者产业集群,导致无法吸引高收益人群,不能成为一个承接刚需的纯居住板块。

总结

总来的来说,崇贤板块作为杭州仅存的2万左右的几个板块之一,对刚须要还是相对友好的,绕城内,离市区较近优势比较明显。有自住市场需求的朋友不用介意的太多,有适合就可以考虑到应从了。比起其他2万的盘,上车更容易一些。

目前崇贤几个在售项目货量充裕,上月底上海证券交易所了2宗双限地块,精装修限价23000元/平,这也基本为崇贤锚定了未来一年内的均价。想近期或者后期有考虑到崇贤板块的朋友可以持续注目。

如果考虑投资,崇贤的投资门槛相对较低,跟康桥的几个盘存在一定价差。不过请求作好长期持有的准备。下一个增长的爆点或许不会经常出现地铁规划之后!

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