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又见地王!房地产的钱多了……

2020-07-22来源:杭州房产网正文:又见地王!房地产的钱多了……

来源:大猫财经

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最近,房地产断裂了,房子开始“好卖”,而“地”也开始活络了。

各地的2019进年第一拍影片已经陆续结束,一改去年经常“流拍”的作风,今年各地的土拍市场的竞争是很激烈的。

广州就很给一线城市“争气”。

1月底,广州公共资源交易中心挂牌了一宗地——天河区黄埔大道东646号地块,这是时隔四年,天河区再引宅地,而且地洞油分廖不错,除了已经竣工的地铁5号线,临江大道上还有“预留新型交通线”,“地铁上盖望江地”。

开发商很感兴趣,包括保利、招商、中海、安然、金融街等12家房企,经过2个小时竞拍、56轮报价,在突破最低禁售后以竞自持的方式,这个地块最终被广州合景以总价37.07亿+谦和55%夺下,溢价率45%,按照最低限价计算,折算楼面价为37465元/㎡,已经超越了天河地王的32968元/㎡,沦为新地王,而如果减去谦和面积,折合楼面价高达83256元/㎡。

这个价格很“一线”。

02

不止广州,全国多个城市土拍市场“开门红”。

▌2月,苏州有7块宗地要网上竞拍。

● 姑苏44号地块,2分钟内就报价19轮,超过了网上竞价终止价;

● 姑苏45号地块,1小时7分钟、44轮报价,最终融信以超过市场引导价的价格竞得;

● 工业园区商服地块,2个小时133轮,最终溢价率189%;

● 高新区49号地块,2分半钟的时间,报价就已经达到了41轮。

7个地块,375轮竞价,99.8亿的成交价,燃爆。

但这个力度还赶不上福州。

▌福州同样也是7宗地块转让,总转让面积为62.38万平方米,世茂、万科、龙湖、阳光城等21家房企抢夺,最终七宗地成功出让,总出让金205.4亿元。要告诉福州2018年土地拍卖会收入总共才408亿元,一次土拍,超过了去年的50%。

▌最激烈的竞争出此刻徐州。

徐州市铜山区一宗商住地块转让,场面那叫一个出色,冲当天下午两点起拍开始,这场拍卖会历经了13个小时,644轮的竞价,一直到了第二天凌晨的3:23才成交价,9.26亿的起拍价,最后以16.02亿的价格被美的置业拿走了。

这情形有没有很眼熟?这竞争激烈程度,有点像2017年的嘉兴,抢地的企业太多,土拍影片是在嘉兴大剧院举行的,400多家房企抢拍8宗土地。

▌要说三高,还看杭州。

杭州市上城区杭政储出(2019)12号地块,总规划建筑面积11.5万平方米,获得地的是经常在杭州建“地王”的滨江集团,曾堪称“赚最多的就是地王项目”而又屡屡在地王上受挫,此次又一块“地王”。

上城地块总价52亿元,溢价率30%封顶,22%的自持,以45325元/㎡的成交楼面价位居杭州单价第二高,如果考虑到22%的自持比例,可售的实际楼面价将多达50000元/㎡,成为杭州单价最低宅地。

以前一些“慎重拿地”的企业,比如融创,近期拿地无论是宗地数量还是权益拿地总价,在房企中都是遥遥领先的,而想“活下去”的万科紧随其后。

03

需要不惜低溢价“抢走”地,是因为房企的后盾又回去了。

钱!

2018年的10月底开始,几个大会的文件对房地产着墨不多,好比房企们泊了一口气,金融机构也松了一口气,这对于房企融资来说绝对是一个好消息,又可以找钱了。

从2018年11月开始,房企的融资额开始逐渐浮现,当月融资额就有1044亿,环比大幅提高83%,到了12月5日,《关于支撑优质企业必要融资的通报》公布,优质房企是优质企业吗?当然是了。

●一方面,一些金融机构对上市房企注册资本,比如华夏幸福的二股东安然,增持华夏幸福至25.25%,随后五谷丰登就与华夏幸福达成协议合作,同时,“中国安然将为华夏幸福提供融资授信、保险、财经、资产打点、账户现金打点和投资银行服务等综合金融服务”。

有金融机构做到靠山,自然融资便利。

●而另一方面,房企就像走进冷宫的贵妃,恩宠更胜从前,“以前是房企去求贷款,此刻金融机构上门欲合作”,转悠了很久,找到还是地产的资产比较安全,旱涝保收,1月份,仅民生银行就和三家房企签订了共500亿元的“战略合作协议”。

这边银行开始勾兑贷款,那边信托企业说“地产信托了解一下”,甚至有金融机构直接跟地产企业合力正式成登时产基金,地出产量小头,金融机构出大头,然后房企可以用小规模资金翘起一个大的资金单元。

●而且,融资成本也在下降,3月份,40家典型上市房企的融资总额多达1000亿,主流房企的境外融资成本在6%-8%左右,而在境内的利率也在相对走低,一些较短融债的利率甚至可以到4%以下,世茂3月底的一笔10亿的短融债,票面利率仅为3.67%。

而银行、信托等机构的房地产贷款利率相比年初也上升了大约50bp。

对房企而言,钱和地是经济命脉,有钱自然就拿地咯,看起来是银行和房企都在对市场恢复信心。

04

不过,有钱人和拿地这两件事,跟大都中小房企关系不大,他们目前依然得勒紧裤腰带过日子。

有所不同城市、不同企业的分化开始体现,要买房子还是要多多研究。

在2018年底的那波融资中,获益最少的是国企,国企+地产,起码的信心保证,很更容易获得金融机构的注目,也很容易让监管部门放行,而在后来的融资高峰中,民营的头部房企也能够占得先机,毕竟大房企无论是在建设速度、回款能力还是偿还意愿上,都比中小房企要更加可靠。

钱流入房地产的速度在减缓,不过合规和安全仍然拒绝较高,一些金融机构的业务人员表示,过于激进的房企是坚决不碰的,“2018年初时,企业还为房企百强提供融资,下半年,基本只做到房企前50强业务”。

所以,中小房企,依然困难。

而在土拍影片市场上,半数TOP房企都有所进账,虽然布局城市各不相同,但是都在自己的既定范围内前进。从目前的拿地情况来看,一线城市可遇而不可求,二线城市沦为了香饽饽,此刻中西部二线城市更加炙手可热,而三四线就格外慎重。

但是,炙手可热的地方,通常都喜。对于中小房企来讲,一线城市拿不起,二线城市抢不过,三四线城市吧,还要遭遇碧桂园。

没地,没有钱,就比较惨了。

像一些膨胀型城市,拿地?搞笑!本来就是需要不断瘦身的,多余的开发空间有的是,人都走了,房卖给谁呢?

像黑龙江鹤岗和昨天猫哥文章里所提及的?很多资源枯竭型城市,价格便宜但是着实没什么投资价值,有的地级城市,警察招录,符合条件的“一房一车”,房子50-90平方米平均,福利看上去不俗,其实总价也没多少。

这样的地方,拿地建房卖给谁?房地产小阳春,更必须宽点心了。

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