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弄懂四个问题,应对逾期交房-「湖州房产超市」

2020-06-04来源:杭州房产网正文:弄懂四个问题,应对逾期交房-「湖州房产超市」

  律师信箱:yjglawyer@yahoo.com.cn

  逾期交房是当前房地产市场上屡见不鲜的现象,也是购房人投诉较多的问题。虽然房屋交付给后还会遇到各种问题,例如面积误差、质量问题、开发商擅自改变规划设计、不能打点产权证等等,但开发商能按约按时交房是解决问题这些问题的前提,也是衡量开发商否履行合同义务,否包含违约的重要辨别标准。

  此刻出现较多的情况是开发商没有按合约誓约的时间交房,或者其交房的时候并不符合主管部门规定的交房条件等。

  遇上这些情况,购房人必须理解四个问题:1.目前的交房条件有哪些?2.依据交房条件,哪些情况属于开发商逾期交房?3.遇上逾期交房怎么办?4.虽然延期交房,但是无法追究责任开发商的违约责任的情况有哪些?

  什么情况下,开发商可以交房

  按照此前有关规定,房地产项目必须经综合验收合格方能交付使用;未经综合验收或竣工验收不合格的,无法交付使用。

  《城市房地产开发经营打点条例》将综合验收标准细分为五项:(一)对涉及公共安全的内容,必须经工程质量监督、消防、人防等部门验收;(二)符合城市设计规划条件;(三)配套的基础设施和公共设施的落实情况;(四)征地移往方案的实施情况;(五)物业打点与实施情况。

  2004年下半年,国务院打消了综合验收之后,浙江省建设行政主管部门发出了《关于强化住宅小区交付使用打点工作的引导意见》,规定了房地产开发项目必须符合此中的十二款条件且存案完后方能交付。这十二款存案条件还包括:

  1、经房地产开发主管部门确认的学校、农贸市场、垃圾中转站、社区配套用房等非经营性公建配套项目已按要求完成建设的资料;

  2、房屋建筑工程竣工验收存案证明书;

  3、规划行政主管部门规划验收合格的资料;

  4、市政公用设施主管部门确认的供水、排水、煤气、环境等设施已完成配套建设的资料;

  5、绿化主管部门证实的绿化指标拒绝;

  6、人防主管部门证实的人防工程建设资料;

  7、消防竣工验收证明;

  8、电(扶)梯验收报告、准用证;

  9、供电部门、通信运营商、广电网络传输**获取的项目供电、通信、联系、有线电视设施已完成建设并可投入使用的证明资料;

  10、房地产开发企业按规定配置物业打点用房的缴交证实单及前期物业打点企业同意拒绝接受打点的合同;

  11、房地产测绘成果;

  12、当地房地产开发主管部门认为必须的其它证明材料。

  虽然这只是引导意见,但从房产建筑行业来讲,这就是方向标。所以,买房人在收房时可以参照以上标准。

  常见的逾期交房违约情况

  一、开发商在商品房买卖合同约定的交付时间没有取得工程主体质量验收合格而不能交付给,从而导致逾期。从**人民法院关于商品房说明和现有的任何有关房产研发销售的规定来看,工程主体质量验收合格这一条都是强制性规范。

  二、工程主体质量竣工验收合格了,但尚未取得规划、消防、人防等有关安全居住于方面的竣工验收。这种情况实践中比较多,针对此类情况,购房人完全可以拒绝收房,因为是没有不具备强制性安全性的基本交房条件而造成的,所以该期间理应归属于开发商的逾期。诉讼实践中,该类观点是比较明确的。

  三、工程主体质量经工程质量主管部门验收通过,但誓约规划范围内的基础设施及公共设施设施未建设完毕。有关这一条的辨别是最模糊不清的,这也成了很多开发商打交房擦边球的借口。但只要合同和开发商的广告里及完整规划里已经规定或誓约的项目,开发商应当已完成。如果因此导致购房人拒收的,也归属于开发商的逾期。

  逾期交房怎么要求赔偿金

  案例:张先生买了城北拱墅区的房子,房子是在2005年12月交付的,张先生于今年1月去办交房申请,付清了面积差价和修理基金。但是去现场验房时发现多处渗水和漏雨(顶楼),还有开裂。张先生要求物业通报房产企业马上修理,修好通知他。但是直到此刻还没有消息。目前张先生房产证已办出,但验房一直进行不下去。张先生指出可以确认开发商延期交房,但开发商方面坚称这是推迟交房,只否认有责任。

  此刻的房屋买卖合同是房屋土地打点部门统一印制的合同文本,合约中关于交房期都有较为严格的明确规定,并且还有晚交房的惩罚性条款,比如在逾期若干天内要付违约金,逾期若干天内购房人有权退房,并拒绝发展商支付利息及支付双倍定金等。

  在张先生的案例中,由于张先生已打点了交房申请,因此不能确认开发商推迟交房。不过张先生可以拒绝开发商修理,或者自己找人修,从收房后到维修完的损失由开发商分担。

  事实上,如果购房者遇到如上文提到的三种常见逾期交房债权人情况,购房人均可拒绝收房,以后超过法定和誓约交付给条件为止。其次,因逾期给购房人导致的损失,可依据**院关于商品房纠纷说明的规定,要求开发商按照同类房屋租金标准不予赔偿。**,购房人还有合同解除权。当开发商逾期时,经催告后起三个月的合理期限仍未履行的,购房人有权解除合同;或未经催告,在一年内购房者仍有权解除合同。

  何种情况下开发商可免责

  案例:常先生出售的某别墅楼盘二期整整推迟了六个月才交付给。按照此前签定的购房合同规定,逾期交付给这么长时间,应赔偿各位业主20万元左右的违约金。但该开发商给业主们发了一纸通知,回应因为逾期交房,业主们可以免交一年的物管费,至于赔偿问题则绝口不提。业主们质问时,开发商称是因为规划部门延后验收造成了逾期交房,责任在于规划部门,属于免责范围。

  按照《商品房销售打点办法》第三十条,房地产开发企业应当按照合同誓约,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付给的,房地产开发企业应该分担违约责任。

  不过在某些情况下,开发商对延期交房有免责事由。

  情况一,因经常出现了法律规定的不可抗力或者当事人在合同里誓约开发商可以正当理由的原因,并且开发商及时遵守了告诉义务,是不需要承担逾期责任的。

  此中不可抗力是指不能预见、不能防止并无法克服的客观情况。在常先生的案例中,开发商把规划部门延后验收作为不可抗力是有一点商榷的。

  情况二,是购房者债权人在先,如明确提出一些原合同中没有约定的特殊要求或没能按时付款,致使开发商在合约誓约的时间拒绝接受将合乎交房条件的房屋交给购房者,这种情况开发商是不需要分担逾期责任的。

  情况三,如果是购房者主观上指出房屋或小区的环境不具备交付的条件而拒绝收房,实际开发商已具备合约约定的交房条件,获得了《建筑工程竣工验收存案表格》,这种原因导致购房者延期收房,无法指出是开发商逾期交房。

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